熱烈歡迎...

太古城單位衰在樓底婑，身高六呎者隨時可以係天花板油壁畫. 得8呎咋woh 怡和屬下既置富花園響七十年代黎講亦係一流設計, 華資同期無一個大型項目 有得比. 講起太古地產, 物業管理方面係唔 錯o既, 另一個o係呢方面做得好o既 係新地旗下o既兩間物業管理公司 -- 啟勝同康業. 另外附近的鯉景灣，好像是由太古集團興建 有錢的可以買幾間太古城收租, 免地租, 低管理費, 回報一流 太古城真係幾好, 則靚/ 易升/ 港島/ 多真中產/大mall, 係太舊 law , 同太多老人家

http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=21495019&extra=page%3D1
臨走前，我有些說話對己上車的好友講。
2013-2-11
當有下列現像出現，就要急流勇退 ;
1.1.   當收租唔夠冚利息。
或
1.2.   當恆指突破上次高位得來，又成棚垃圾股狂昇。
或
1.3.   做地主最怕的是政治大改變；如阿爺政權不穩 或 泛民做特首。

最後，以下三類物業最好不要沾手；

1.     一手樓，因溢價過高
2.     車位、劏鋪
3.     內地人搶買的屋苑

長實又一傺作! "連天台", 兼樓底八呎半, 豪宅! 嘻嘻.
 http://cablev.i-cable.com/video/?id=154580&lang

有樓，無樓就係咁簡單

回顧呢3年樓市, 說出心裡話, 其實是好煩......我決定要開心做人

[隱藏]

轉載自: simonw0711

原文按此  source

2009年12月, 我買了青衣一私人屋苑自住, 當時海嘯後樓市還是好靜, 而銀行借貸開始放寬了, 於是買下青衣一私人屋苑, 638呎218萬自住,
之後樓市開始了升浪, 不到一年後升幅達20%以上, , 於是放盤諗住換樓, 最終以268沽出, 一年唔夠未扣洗費賬面上賺了約50萬元, OK啦.

就在我收大訂之日, 2010年11月19日政府出招推出印花稅SSD, 我寒了一寒, 但買家沒撻訂, 我當然偷笑, 反而我自己卻嚇窒了, 沒有再入市,
思量一番後求其1萬元找個租盤住住先, 好了, 歐債危機從希臘開始燃燒,  攪到個市真是靜了下來, 但樓價沒有真正大潟下來, 只是多一點議價空間而已,
沒有什麼成交是真的, 班AA都曾經食風2-3個月攪到要遊行是真的......當時約是2011年2,3月的事.

歐債危機越演越烈, 5豬相繼傳出壞消息, 我當然更加不入市, 繼續交租睇下戲先, 之後半年果D 歐債危機時好時壞, 比佢玩死, 每天都在想入市還是不入市, 攪到個人傻傻地.....
話爆唔爆又爆又唔爆已經一年, SSD開始被人遺忘, 或許那真是趕走了一班摩貨炒家而已, 但到底有沒有從高位跌了20%? 我好似唔多覺.

今年2月過左年, 我行街睇到荃灣爵仔某單位都幾中意, 又養得狗, 回想已交了一年的租約12萬, 唔想再無了期地交下去, 於是337買下爵仔613呎. 再者, 原來有樓變冇樓, 個心好冇安全感的,
揸住CASH個心15,16, 又唔敢洗....乜都唔敢做......拿去搏下其他野(如股票外匯黃金死得仲快), 攪到個人成日左計右計, 左估右估, 唔會開心.....

都算好彩, 果頭下了細訂一星期後, 個市唔知做乜開始回暖,其後飈升, D人要排隊睇樓, ......之後AA話冇盤了. 我4月正式入住時, 樓價已升5%, 至今已升8-12%, 而且是冇盤. 我又偷笑了....不過: 唔好唔記得, 我之前放了的自住樓在一年間升了25%, 於是我又好唔得閒, 日日在計"如果"唔放E+會點..........
**我所說的升幅是"有成交"為準.

昨日, CY準備出招了, 又唔G會發生乜野事, 自不然又去估下諗下......

結論: 頭尾不足3年, 我從淡友變好友, 好友變淡友, 淡友又變好友, 好友又變淡友.....就來性格分裂了, 哈哈
錢, 原來沒有少了, 但也沒有多了. 卻毛端端搬了兩次屋...又要比人睇樓, 又要去睇樓, 又要裝修一下, 又要重新攪按揭, 又要等批, 又要同老婆意見上頂兩句.......更加要留意每日的經濟新聞.....其實是好煩好煩......


升左又有餘錢就加按買多間，跌就繼續自住供樓當儲錢，就係咁簡單~ 

賣自住樓，等於同市場賭錢一樣，而時間越長，就越難翻身。同時亦唔會得到社會同情及支援。
而當有日你上返車時，發現與你同時上車既人，越供越輕鬆，按息Plan又正，又供左357年，隨時又買緊笫2間tim。
最重要係睇翻自己，三十幾歲人先上返車，身邊又多左個細路。唉！仲供三十年？？

發展商試過2005年5月擘價賣樓...睇過示範單位都滿意， 但係就驚佢仲跌， 最後都放棄咗， 所以任何時候， 自己嘅決定同信心最緊要， 往往輸贏在於瞬間一念。

現今世界, 連各國領袖, 財長都估唔到出年, 出出年.....會發生什麼事.....個個都是兵來將擋罷了.

專業人士, 如律師, 銀行, AA意見可聽不可盡信. 當收風.
N年前的經驗E+可能唔合時, 最後決定在自己.

2003年買了第二間, 每年都會像上癮一樣看樓買樓
每年都會買, 有時買多於一間
2011年買的那間已有中央正面資料庫, 結果被銀行問到口啞啞你到底有多少間
最終只借4成過關
2012年只買了一個FP車位...我打工仔一名, 應該借不到錢了


講得真, 拎住舊錢, 真係唔敢去買股票, 就算睇o岩市, 好少話一買就見底回升....如果買三百萬股票, 個市一日跌幾百點, 脹面可以一日唔見十幾個, 果種感覺都真係幾難頂.

04/2011 前買 &沒有轉按，中央正面資料庫是沒有紀錄. 今次無論+按 (即是"自己+自己按息")or 買樓要上'正面信貸資料庫"(即是"自己出賣自己私隱") 自己想清楚

黃良昇樓市說法_ 城 市 論 壇 5月27日

話雖地產界人士, 有道理也要聽
同金一樣既實物資產
道理互通
當然, 樓係有大槓桿, 銀碼大
更加無每月定額入貨, 只有每月定額供款


07:15開始
"唔係樓價升好多,  而係銀紙貶值 主因係貨幣購買力下跌
刺激到有D香港人(有儲蓄個班),都即刻換樓或買樓"





0:20 開始
"唔好冧住靠政府幫
做人要有志氣"

租樓記 (出租者言)

原文按此
2011-05-07
丁一凡 - 上海人, 1975年, 女

現在不但樓價太貴，連租金都太貴，香港人住不起了。真慘

香港人還有一個毛病，就是要深思熟慮一番。可現在市場，真的是沒有讓人想上一想的時間和空間。所以，香港人，要輸給外地人了。其實，租個房子，只要價錢合 適，看上去順眼，東西用上手沒有壞的，就ok了，不必想太多。反正住得不好，一年後又搬啦。租樓的人，也沒幾個打算天長地久的。沒必要想那麼半天。

每天都有幾組客人來看房。說明很多人賣樓等跌。哈哈。

歷史上第五次籃線升穿紅線&黃線

http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=14693140&page=115

雲在青天水在瓶

只有二人測中
雲兄 and 林奮強

最新一期中原指數再次竪起，報101.17。這一數值，離97峰值越來越近，更重要的是也超越了去年6月的浪頂100.72。這一超越表明了樓市轉角論的破產。


去年下半年以來，看淡者以王文彥、羅家聰、沈振盈為代表人物，紛紛撰文或發表言論，或認為樓市已轉角，或認為樓市將下跌30-50﹪。在當時歐債危機的陰霾之下，很多人都迷失方向，難辨升跌。即使一向看好後市的施永青，也沽出部份投資物業，以防不測。而我以圖表和波浪的運用，明確地表示調整幅度不會太大，成為看破紅塵的少數人之一。現在中指升越前浪頂，再現一浪高於一浪的走勢，說明了樓市轉角判斷的錯誤。

http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=14693140&extra=page%3D3&page=112


2012-3-28
牛市有5組浪組成, 1浪升, 2浪跌, 3浪升, 4浪跌, 5浪升.

也有人將之筒化為牛一期, 牛二期, 牛三期, 即對應為1,3,5組浪.

我所講的是牛二期, 即牛3浪, 不是牛2浪.  



2012-3-31 

[隱藏]

引用:

哀鬼2發表於 2012-3-31 01:25 AM

此圖為圖表上的上升通道，見2010年底樓指升破自03年以來的上升通道，之後升勢持續了一段時間，於12年初回落至通道上線。

計算了一下，通道間之差約為22點，以回落至新起點94計，目標至116點。這與我之前所計的杯柄型升幅相吻合。

估計今年底或明年初可見此目標。你仍可姑且信之，或一笑置之。

 


2012-5-13
以中原指數計，牛市一期（1浪）從31.77至73.98已確認。由此推算牛市二期（3浪）如為一期的1.618倍，可至123點。如為一期的2倍，可至139點。假如政府在123-139點時出重招，則可引發市場出現4浪調整，調整幅度約為21-32點，即20﹪以上。



2012-5-25 
看淡經濟和樓市者, 有一個共通點, 就是把泡沫爆破的場景展示在人們面前. 如資產價格暴跌, 一夜之間破產等等. 這是人人都知道的常識, 就如同誰都知道, 人總有死去的一日一般.

問題是, 現在有泡沫嗎? 到了繁榮期之末嗎?

人們習慣用牛熊來形容升跌, 據說是因為牛出擊時用角向上頂, 熊攻擊時用掌向下拍. 後來牛熊之說普遍應用在圖表理論上.

在圖表上, 之前講過大圓底已成型, 圓底型態通常升至離突破點約20%左右, 會出現調整, 調整幅度是回試突破點, 以中原指數計, 就是升至123點後, 回跌至103點.

以波浪理論計, 牛二期等於牛一期的1.618倍, 目標也是123點. 之後如調整0.382倍, 則會回跌至97點.

以上推算會是未來2-3年內的走勢. 姑且聽之. 因此, 有實力者, 現在買入問題不大, 因為即使升2成後回跌到現水平, 你也賺了租金. 無實力者, 可埋頭存錢, 不必理會樓價升跌, 2年後存夠了首期, 等樓價回落至現水平再入市. 是你的終歸會是你的.  



 2012-5-26 
中原指數上破97價後, 看淡者已無險可守, 好友已進入一馬平川之地. 不過從圖表角度來看, 樓市並非在醞釀下一個升浪, 而是仍在3浪中運行.

假如牛3升浪是標準型態, 即可升至123點或再多一些. 到4浪調整時約回落至103左右, 則牛5浪可升至210點或以上. 即是說, 數年後, 中原指數仍可有一倍以上升幅.

幾年前按圖表的推算, 升幅目標均一一實現. 樓市未來的階段性目標和軌跡估計會如此:

1) 98年以來杯柄形目標----116;
2) 牛3浪升幅目標----123;
3) 牛4浪調整目標----103;
4) 97年以來大圓底目標----174;
5) 牛5浪升幅目標----210.

這樣的預測多少有些 "玄" . 不過不需等太久, 2017應可見真章. 



2012-11-16  

給點耐性，靜待125。125之前，不虞大跌，125之後，隨時進入牛4調整浪。

2013-1-5 04:39 PM 
李嘉誠先生認為今年樓市波幅在10﹪以。如果今年中原指數升至125目標區，則相比於去年收市115.78，將有近8﹪的升幅。

之前提到過，125由黃金分割比率1.618倍計算而來，125之後隨時有可能進入中期調 整，但這並不是絕對的。假如經濟情況持續與現在所處的環境相近，則中原指數有可能升至黃金比率2.0倍，即141之後，才會進入牛4調整浪。因此，王震宇 先生另一推測，2014年可升至140點，估計也是據此推算得來的。

可能有人認為我由好友轉為淡友了，決非如此。中期調整後，中指新目標為一早就推算出來的，由1997至2012年的大圓底目標，174點。

所以，對於有心置業者，由現在開始，一定要少消費，多積儲，爭取在牛4調整浪完成前後入市，趕上今次樓市周期的最後一班廉價車。

2013-4-29 02:47 AM 

中 原指數於3月17日見123.66後，在短短一個半月時間內，跌至118.71，跌幅為4%，明顯進入了中期調整期。但我認為有機會再創新高之後，以頭肩 頂的型態作出調整，目標至103。由金融海嘯引發的牛2調整浪，從08年3月的73.98，跌至08年12月的56.71，用了約9個月的時間。鍳於此， 牛4調整浪估計會運行9﹣12個月。

與金價相似，樓價第一 次下跌時，往往會吸引一早想買樓者貪便宜而入市，令樓價反彈。經過幾個回合上落後，才會真正進入尋底階段。

“耐心是造就天才的必要因素”，耐心也是投資成功的必要因素。請耐心等待獲取有利長期報酬的最佳時機。 

買唔買樓必看!

建議閱讀原文: 83010278301027

「買樓誤解系列」舊文分享

1. 我可以係跌市買樓
一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾 你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣 層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你 就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。

2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的 03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要 有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論：以20~30年長線睇，樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。

補充：
有人質疑為何要用過去30年的升幅去推論未來30年，並表示香港的經濟發展已到頂，沒有可能重覆過去30年的升幅。
首先要搞清楚一樣野，就係物價的上 升和經濟的發展不一定有直接的關係，事實上香港今天的經濟規模雖然比1980年時大，但沒有大20倍那麼多(我指實際上，不是數字上)。「物價上升=經濟 發展」背後，最重要的因素是「金錢的產量是按經濟發展的需要而增加」，例如10個人的勞動力產生了10件衫，社會就按這10件衫的價值(假設每件$10)製造$100的貨幣，分配給付出勞動力的10個人。社會因為有新增的價值(10件新衫)才去製造貨幣，因此「物價上升=經濟發展」。
但現實是殘酷的。自從上世紀70年 代美國單方面脫離金本位後，全球的貨幣逐一跟隨，今時今日世界上所有的貨幣背後均沒有實物支持，純依靠政府的信用進行發行。貨幣脫離了黃金的約束後，製造 貨幣可以和經濟發展完全脫勾，經濟好時固然可以加印貨幣，經濟差時更加要印。全世界現時在「沒有新增價值」的情況下，卻可以以火箭升空的速度加印貨幣，結 果是經濟沒有大幅發展，物價卻大幅上升。製造貨幣的特權階級成為社會的大贏家，製造實物的勞動者卻被社會嚴懲，扭曲了世人的價值觀。衡量一個人的價值，不 是看這個人能為社會作多大的貢獻，而是看這個人能夠從社會奪取的資源有多少。
貨幣脫離金本位30多年，因此過去30年的樓價走勢絕對有參考價值。坦白說，今後貨幣的貶值速度能保持30年只跌95%，已經是非常幸運。

3. 遲早會加息
講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早會加息，但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結論：趁息平多還本金，點會怕加息！

4. 供30年樓係樓奴
我寫包單，講得出呢句說話既人學歷不 會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣 100萬，還到第30年就變左100萬yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻 想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦 困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結論：供樓係會越來越輕鬆

5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱，因為你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當時的錢去還當時的錢，即是說，當供款金額 固定下來，租金卻係會隨時間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息， 亦不見得租樓會有著數，因為業主會按成本加租，冇死錯人。
租樓的另一個問題係，你和業主的財富差距越拉越大，假設今天你和業主身家都係100萬，租了2年樓洗左20萬，你的身家變成80萬，業主就120萬，差距係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投資有道，可以用呢80萬本金賺超過40萬，則另作別論。但假如你唔投資，純做租客，你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論：年輕人應該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。

6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西 北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d 就叫質素。
結論：先講資格，後談質素

7. 炒家炒高樓價
錯！實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估計到未來樓價有水位，係先有購買力後有炒 家。其實有買過樓都會知，買炒家貨好買過用家貨，議價空間比用家盤大，因為炒家係做生意，計好個ROI唔怕平少少賣俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住 多2年先賣。再者，炒家買完一定賣，穩定供應，用家就有入冇出，炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論：自願的價就係市價

8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：
一、        大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、        大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、        業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱：
一、        被發展商食盡溢價的一手樓
二、        業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、        入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。
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建議閱讀原文: 83010278301027

 

多數人係新買一層用9成上會自用,再將現時自住一間出租.........................

莫輕率賣樓轉租樓

莫輕率賣樓轉租樓

施永青 | 9th Apr 2010

近期樓價急升，手上有樓的人，大部分都處於有利可圖的狀態。有些人心裡一定會有這樣的想法，要不要趁樓價高的時候，先行賣樓套現，暫且租樓住，待樓價回 落之後，才 再買樓，屆時就可以買大一點、買好一點，提升自己的居住環境。

這個如意算盤如果能打得響，當然不錯。不過，要實行起來極高難度，極高風險。如果我祇有一層樓，而且是用作自住的話，我一定不會貪一時之利去冒這樣的風險。

不排除有人因為時機掌握得好，而不斷獲利，甚至逐步變了職業炒家。但我亦見過一些朋友，在賣出自住的單位後，樓價卻沒有如他預期那樣回 落，反而一升再升，令他處於一個兩難的位置。因為若是他入市去追，所能買到的單位會比前更小更差，他心裡不甘心；若是他選擇再等一段時間才 算，樓價有機會升得比現時更高，屆時要重新入市，可能比今日更困難。

我認為，投資性的物業才 可以拿來賣出買入，用作自住的物業，則不宜輕率地買賣。因為，若是在投資上作錯了決定，最多祇是招致金錢上的損失，但若是在自住單位的買賣作錯了決定，那就足以影響生活，實在犯不着。

一個人能住在一間已有溢價的房屋裡，可視作是一種福份；總好過居住單位的價值仍處於市價邊緣，以致心情常受市價波動的威脅，擔心會變成負資產。因此，我喜歡持有已有溢價的自住單位，以享這種安泰的心境，不會輕率地把它套現。

我從1976年開始，從事地產行業，前後已35年。在這段時期里 ，樓價升的日子遠比跌的多。82至84年，因中英為香港前途的爭拗而跌了3年；87年10月因全球股災，跌了半年；89年因六四事件，又跌了半年；97至 03年，因八萬五建屋計劃，跌的日子比較長，前後跌了6年。全部加起來，亦不過10年。35年裡，跌市的日子祇有10年，不足三分之一。可見賣樓時作錯決 定的機會遠比買樓時多。因此，把自住的樓宇賣掉，租住一個時期，待樓價回 落時再買回 的如意算盤，大部分時候都打不響。

有人或者會覺得，他絕不會經常作這類嘗試，而是在樓價偏高的時候，才 這樣做。現時人人都在搶着買樓，所以他選擇反潮流，與羊群對着干 。
我不敢說他們的選擇一定錯，但我自己就不敢這樣去博。因為樓價是否偏高，很難說得準。92年底，彭定康就覺得樓價偏高，推出了一系列遏抑樓市的措施去壓 市；但之後樓價還是再升了5年。如果當年把自住的樓宇賣掉，即使等到八萬五政策推出後，樓價也沒有回 落至當年水準。因此，我不敢隨便去玩這種遊戲。